El portal del comerciant

Preguntes freqüents

  • QUÈ ÉS LA SUPERFÍCIE D'EXPOSICIÓ I VENDA AL PÚBLIC?

    És aquella on té lloc l’intercanvi comercial, constituïda pels espais destinats a l’exposició al públic dels articles oferits, ja siga mitjançant mostradors, prestatgeries, vitrines, góndoles, cambres o murals, els emprovadors, les caixes registradores i, en general, tots els espais destinats a la permanència i el pas del públic, excloent-hi expressament les superfícies destinades a oficines, aparcaments, zones de càrrega i descàrrega i emmagatzematge no visitables pel públic i, en general, totes aquelles dependències o instal·lacions d’accés restringit a este. També, a efectes del còmput de la superfície de venda, s’han de  comptabilitzar els espais destinats a la dispensació de productes (trasmostradors), i en els establiments

  • COM ES RENOVEN ELS CONTRACTES DE LLOGUER DE LOCALS DE NEGOCI?

    La llei deixa total llibertat a l’arrendador i a l’arrendatari per a pactar les condicions del contracte d’arrendament. Per tant, respecte a la renovació, s’haurà d’examinar el contracte existent per comprovar si s’ha inclòs alguna clàusula respecte d’això. En cas negatiu, per a la renovació de contractes d’arrendaments regixen les disposicions del codi civil. Si en acabar-se el contracte, roman l’arrendatari gaudint quinze dies de la cosa arrendada amb aquiescència de l’arrendador, s’entén que hi ha tàcita reconducció pel temps que establix l’article 158121 del Codi Civil, excepte que haja precedit requeriment.
    Quan l’arrendatari haja exercit en el local una activitat comercial de venda al públic durant els últims cinc anys, tindrà dret a una indemnització a càrrec de l’arrendador, sempre que haja manifestat amb quatre mesos d’antelació respecte de la finalització del contracte d’arrendament la seua voluntat de renovar-lo per cinc anys més:
    Si l’arrendatari iniciara en el mateix municipi, dins dels sis mesos següents a l’expiració de l’arrendament, l’exercici de la mateixa activitat, la indemnització comprendrà les despeses del trasllat i els perjudicis derivats de la pèrdua de clientela respecte a la que tinguera en el local anterior, calculada amb la que ha tingut durant els sis primers mesos de la nova activitat.
    Si l’arrendatari iniciara dins dels sis mesos següents una activitat diferent o no iniciara cap activitat i l’arrendador o un tercer desenvolupen en la finca dins del mateix termini la mateixa activitat o una activitat afí a la desenvolupada per l’arrendatari, la indemnització serà d’una mensualitat per any de duració del contracte, amb un màxim de divuit mensualitats

  • QUI ÉS EL RESPONSABLE DE LES REPARACIONS EN EL LOCAL?

    Les reparacions en el local de negoci, com altres qüestions relatives a este tipus d’arrendaments, es regularan per la voluntat dels contractants. Per això, en principi es remet sempre a les clàusules establides en el contracte.
    A falta de regulació en el contracte, la Llei d’Arrendaments Urbans regula el règim de reparacions en el local de negoci de la manera següent:
    Obres de conservació: enteses com les reparacions necessàries per a conservar el local de negoci arrendat en estat de servir per a l’ús convingut.
     L’arrendador haurà de realitzar les reparacions necessàries, excepte aquelles derivades d’un deteriorament imputable a l’arrendatari. L’arrendador haurà de reparar una instal·lació elèctrica inadequada o perillosa, realitzar les reparacions per aluminosi, goteres, humitats. etc.
     L’arrendatari haurà de comunicar a l’arrendador la necessitat de les reparacions. Podrà realitzar les reparacions que siguen urgents per a evitar un dany imminent o una incomoditat greu,  després de la comunicació prèvia a l’arrendador. És recomanable fer-hi la comunicació a través d’un mitjà pel qual  puga acreditar-se’n la realització i també el contingut (servei burofax de correus i telègrafs). Podrà exigir a l’arrendador l’import de la reparació.
      En cas de fuga d’aigua, l’arrendatari després de comunicar-ho a l’arrendador, podrà efectuar-ne la reparació i exigir-ne a l’arrendador l’import.
      L’arrendatari haurà de pagar les despeses ocasionades per desperfectes derivats de l’ús del local. L’arrendador haurà de reparar els vidres trencats, embussos en les canonades, etc.
    Si les obres duren més de 20 dies, l’arrendatari tindrà dret a una reducció de la renda, que serà proporcional a la part del local de què s’haja vist privat per les obres.
    Obres de millora: enteses com les obres que modifiquen l’estat del local durant l’arrendament, introduint-hi sensibles millores.
     L’arrendador podrà fer obres de millora en el local que no es puguen demorar. Haurà de notificar a l’arrendatari amb almenys tres mesos d’antelació la naturalesa, el començament, la duració i el cost previsible de les obres -> Per exemple, instal·lació de porta de seguretat, finestres, climatitzador, mobiliari, renovació de sanitaris, etc.
    L’arrendador podrà augmentar la renda quan realitze millores en el local. L’increment no podrà ser superior al 20% de la renda que es perceba en eixe moment.
    L’arrendatari haurà de suportar les obres de millora l’execució de les quals no puga diferir-se fins a la conclusió de l’arrendament. Tindrà dret a una reducció de la renda en proporció a la part del local del qual resulte privat i a la indemnització per les despeses que es veja obligat a efectuar. També podrà desistir del contracte (llevat que les obres no l’afecten o l’afecten de manera irrellevant).
    Altres obres: que modifiquen la configuració del local o els accessoris (garatges, trasters...) o que en disminuïxen l’estabilitat o la seguretat: eliminació de barandats, instal·lació de xemeneies i eixides de fums, construcció o eliminació d’entresolats, escales, etc.
     L’arrendatari podrà realitzar estes obres sempre que compte amb el consentiment exprés (per escrit) de l’arrendador.
     L’arrendador que no hi ha consentit, podrà resoldre el contracte o exigir, quan concloga este, que l’arrendatari repose les coses a l’estat anterior, o conservar-ne la modificació sense que l’arrendatari puga reclamar una indemnització.

  • QUAN PUC RESCINDIR EL CONTRACTE DE LLOGUER?

    La Llei d’Arrendaments Urbans atorga als contractants de locals de negoci plena llibertat per a pactar les condicions del contracte, inclosa la duració d’este. Estos pactes, derivats de la voluntat d’arrendatari i arrendador, són d’obligat compliment per a ambdós.
    Per tant, si vol acabar el contracte d’arrendament per damunt de tot, ha de revisar les clàusules del contracte per si s’hi preveu esta situació.
    En cas que en el contracte no es preveja esta situació, haurà de tenir en compte que la "terminació unilateral i anticipada" del contracte d’arrendament, sense causa legal en què emparar-la, permetrà a l’arrendador sol·licitar-li una indemnització equivalent a les rendes pendents.
    Respecte a la duració de l’arrendament, si no se n’haguera fixat termini, s’entendrà fet per anys quan s’haja fixat una renda anual, per mesos quan és mensual i per dies quan és diària.

  • QUAN ES RECUPERA LA FIANÇA D'UN ARRENDAMENT?

    En el cas de lloguer de local de negoci, l’arrendador podrà exigir fiança, que serà de dos mensualitats de renda, es prestarà en metàl·lic i la seua finalitat serà garantir el compliment del contracte. A més de la fiança, l’arrendador podrà exigir garanties addicionals per a assegurar el compliment del contracte.
    La fiança es recuperarà en el termini de 30 dies des de l’acabament del contracte i el lliurament de claus. Si l’arrendador no lliurara la fiança dins d’eixe termini, es podran exigir interessos. La quantitat a percebre dependrà de l’existència o no d’obligacions pendents.
    Es comprovarà si cal aplicar la fiança per a liquidar obligacions pendents. En cas afirmatiu, l’arrendatari rebrà la quantitat que resulte després de liquidar les obligacions pendents.

  • PUC TRASPASSAR UN NEGOCI?

    En relació amb l’arrendament de local de negoci, és necessari, abans de respondre a qualsevol qüestió concretar la data en què es va celebrar el contracte. Esta és determinant respecte a la normativa aplicable.


    Contractes celebrats després de l’1 de gener de 1995:

    La llei no reconeix a estos contractes possibilitat de traspàs, però sí la de cessió o subarrendament, que són modalitats paregudes:

    • Cessió de contracte: es transmet la posició en el contracte a un tercer (cessionari), que se subroga en tots els drets i obligacions.
    • Subarrendament: l’arrendatari arrenda al seu torn el local a un tercer.

    Atés que hi ha plena disponibilitat per a pactar les clàusules del contracte, per saber si pot o no cedir o subarrendar el local, haurà d’examinar el contracte d’arrendament i comprovar si ha exclòs o no eixa possibilitat.

    • si té exclosa la possibilitat en el contracte d’arrendament, no podrà cedir o subarrendar.
    • Si no està exclosa, no necessitarà el consentiment de l’arrendador, però haurà de notificar l’acord de subarrendament o cessió en el termini d’un mes. A més, l’arrendador podrà elevar la renda un 10% o un 20%.

    Contractes celebrats abans de l’1 de gener de 1995:
    Podrà traspassar el local, però haurà de tenir en compte els requisits següents:

    • Ha de portar legalment establit en el local i explotant-lo de manera ininterrompuda un temps mínim d’un any.
    • Haurà de notificar a l’arrendador la decisió de traspassar i el preu convingut.
    • No podrà concertar traspàs fins que passen 30 dies (termini de l’arrendador per a exercir el dret de tempteig).
    • El traspàs es farà en escriptura pública.
    • En el termini de 8 dies des de la formalització de l’escriptura haurà de notificar la realització del traspàs, el preu percebut, el nom i el domicili de l’adquirent.

    A més, haurà de tenir en compte que:

    • L’adquirent ha de contraure l’obligació de romandre en el local el termini mínim d’un any i destinar-lo durant eixe temps a negoci del mateix tipus que el que exercia l’arrendatari.
    • Si l’arrendador no exercix el seu dret de tempteig o retracte, pot reclamar una participació en el preu del traspàs. La participació serà acordada entre arrendador i arrendatari i si no hi ha acord s’aplicaran uns percentatges que varien (10%, 20%, 30%) segons la data de construcció o habitació.
    • Si el contracte d’arrendament s’ha adquirit per traspàs i es torna a traspassar abans de 3 anys, el percentatge en què participa l’arrendador en el preu del traspàs augmentarà un 50%.
    • En el cas de traspàs d’arrendaments posteriors al 9 de maig de 1985, la duració de l’arrendament serà la que estiga determinada en el contracte.
    • En el cas de traspàs d’arrendaments anteriors al 9 de maig de 1985, l’arrendament podrà continuar per un mínim de deu anys o pels anys que queden fins al 2015 (20 anys des de l’aprovació de la Llei d’Arrendaments Urbans de 1994).

T'interessa

Canal YouTube Afic

Consultes on-line

Exposició pública i consultes del PATSECOVA

Festius hàbils per a la pràctica comercial

Seguix-mos a Twitter

Anàlisi i Autodiagnòstics

Actualitat Xarxa Afic

  • ©2017 Generalitat Valenciana.
  • Conselleria d'Economia Sostenible, Sectors Productius, Comerç i Treball
  • El portal del comerç sostenible